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  • 2019年土地出讓市場量價齊升
  • 來源:增城日報 作者:[] 發布日期:[2020-01-10 11:19:37]
  • 2019年全國土地市場回暖,土地出讓量價齊升。機構數據顯示,全國300個城市全年土地出讓金額合計50294億元,同比增長19%。其中,16個城市土地出讓金額超過1000億元。三亞、蘭州、大連土地出讓金額同比增長幅度均超過100%。2019年下半年以來,龍頭房企率先“剎車”,四季度近三成房企未拿地。而國企表現相對積極,下半年積極參與熱點城市的土地出讓。

    三四線樓市供地減少

    分地區看,根據中指研究院發布的《2019年中國300城市土地交易情報》,一線城市土地供求量持續走高,土地出讓總金額同比增長,成交均價同比下滑。其中,深圳地區土地出讓總金額同比增長幅度超過50%。二線城市隨著土拍政策不斷完善,土地供應與成交面積同比上漲明顯,土地出讓總金額和成交均價同比均出現增長。但土地成交溢價率整體變化較小,土地市場總體保持穩定。三四線城市方面,供地面積同比減少,供求同比均出現下降態勢,溢價率下滑。

    分季度看,2019年一季度,全國土地供求量同比下滑,成交總金額和均價同比下降。其中,熱點城市土地市場調控整體較嚴,土地市場趨冷;二季度市場回暖,土地市場迎來小陽春;進入三四季度,在房企融資趨嚴、熱點城市加大土地市場調控力度的背景下,全國土地出讓市場整體走低。

    從出讓土地性質分類看,2019年全國300城市合計推出住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓總額為42342億元,同比增長23%;商辦類用地出讓總額為5108億元,同比減少0.4%。住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)合計成交8799宗,同比增長6%,成交面積合計42557萬平方米,同比增長7%;商辦類用地合計成交4037宗,同比增長5%,成交面積合計達到10699萬平方米,同比增長2%。住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為4363元/平方米,同比增長16%;商辦類用地成交樓面均價為2289元/平方米,同比下滑0.2%。

    根據中指研究院監測的數據,三亞、蘭州、大連三個城市2019年全年土地出讓金額同比增長幅度均超過100%。其中,三亞市全年實現土地出讓總額121.7億元,同比增長553%,同比增長幅度位列全國第一。中原地產數據顯示,全國50大城市2019年全年合計土地出讓金額4.41萬億元,同比上漲19.3%。其中,16個城市土地出讓金額超過1000億元,杭州市土地成交總金額為2836億元,位列第一;上海、廣州、蘇州緊隨其后,分別為1992億元、1864億元和1850億元。

    金隅地產杭州分公司負責人對中國證券報記者表示,杭州2019年土地出讓金額全國排名第一,但只有一半左右是住宅項目。住宅以每年10萬套的速度穩步供應。

    房企拿地回歸理性

    克而瑞數據顯示,2019年,房企投資延續了2018年以來的謹慎態勢,在融資逐漸收緊的大背景下,房企拿地逐步回歸理性;但強者恒強的格局并未改變,規模優勢疊加效應不斷放大。2019年下半年以來,龍頭房企率先“剎車”,四季度近3成房企未拿地,僅國企表現相對積極。銷售TOP10房企的新增貨值居40%以上,但同比下滑7個百分點,主要原因是龍頭房企拿地較為謹慎。

    國有房企憑借低資金成本優勢,在一二線城市拿地較多。中國證券報記者了解到,為了加快資金周轉,提高資金運作效率,在熱點城市拿地后,這些企業一般選擇以較短的時間入市。

    據相關房企人士介紹,熱點地區地價較高,土地成本整體較大。但熱點城市相比三四線城市整體成交速度較快,拿地后從建設到銷售再到交付,可以用更短的時間完成回款。

    對于房企拿地趨勢,中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示,預計未來房地產市場走勢將出現分化,房企對非優質土地定價將持續下調。但對優質城市的優質土地,爭搶態勢將進一步激烈。一二線城市調控政策嚴格,但對于房企來說,為了加大銷售額,依然會集中拿地。從趨勢上看,三四線城市相對低迷,房地產企業會把更多資金投入到一二線城市,帶動一二線城市土地市場持續升溫。

    穩定發展遏制投機

    值得注意的是,部分土地出讓市場過熱的地區2019年遭遇較大調控。

    以2019年全年土地出讓金額位列全國前四位的蘇州市為例,2019年全年蘇州市合計土地出讓金額1850億元,同比增長33.72%。2019年上半年,蘇州市因“地王”成交頻現、土地成交量價齊高,土地成交總金額領跑全國多數城市。2019年5月前后,蘇州市出臺了一系列針對房地產市場的調控措施,給房地產市場降溫。

    部分一線城市近期頻推不限價土地,被多位業內人士解讀為放松限競房土地出讓模式。中原地產數據顯示,從2020年1月2日開始,北京土地市場再次啟動,合計等待出讓的住宅用地合計15宗。其中,2宗為共有產權地塊,2宗限競房地塊,11宗為不限價商品房住宅地塊。

    中原地產首席分析師張大偉表示,2019年樓市出現雙向調控、松緊并進的態勢。2020年房地產調控將堅持穩定的主題,遏制投機,保護真實居住。土地出讓市場將以穩定為主。

    (《中國證券報》)



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